はじめに
「家を買う前に、どれだけ収益が出るか知りたい！」――そんな親子の興味を、郊外暮らしの主婦ミキゆんと小学4年の息子が〈不動産投資シミュレーション入門〉で解決。小規模ワンルームマンションを題材に、購入価格、ローン返済、家賃収入、維持費などを親子で試算し、キャッシュフローを可視化します。不動産 投資 シミュレーションというSEOキーワードを散りばめつつ、準備から試算モデル作成、シミュレーション実践、分析、投資判断まで詳解。
目次
- 1. 不動産投資シミュレーションとは？目的と学びポイント
- 2. 準備編：対象物件の選定と必要データの収集
- 3. ステップ1：購入費用とローン返済額の試算
- 4. ステップ2：家賃収入モデルと空室リスク設定
- 5. ステップ3：経費・維持費の見積りワーク
- 6. ステップ4：キャッシュフロー表の作成
- 7. ステップ5：利回り計算と投資判断チャート
- 8. 応用編：節税効果と出口戦略シミュレーション
- 9. 成功事例：ミキゆん家シミュレーションレポート
- 10. Q&A：よくある疑問と解決策
- 11. まとめと次のステップ
1. 不動産投資シミュレーションとは？目的と学びポイント
不動産投資シミュレーションは、実際に物件を購入する前に、収益性を親子で試算・検証するワークショップ。主な学びポイントは：
- ローン計画：頭金、借入額、金利、返済期間の組み合わせを理解
- 家賃収入モデル：満室・空室率想定による年間収入の変動
- 経費管理：管理費、修繕費、固定資産税などの維持コストを把握
- キャッシュフロー分析：収入―支出＝CFを表形式で可視化し、投資判断力を養成
2. 準備編：対象物件の選定と必要データの収集
まずはシミュレーション対象の物件情報と市場データを集めます。
- 物件選定：ワンルームマンション（築10年以内、都心近郊）1戸を仮想対象に
- 購入価格：2,500万円（仲介手数料・諸費用込み）
- ローン条件：金利1.5%、返済期間20年、頭金500万円
- 家賃相場：月額80,000円（近隣賃貸サイトより調査）
- 空室率：年間10%を想定（地域平均）
ミキゆん家では息子に賃貸サイトを見せ、同条件の物件を検索させて、市場感覚を養いました。
3. ステップ1：購入費用とローン返済額の試算
次に、借入と毎月返済額を計算します。
- 借入額：購入価格―頭金＝2,000万円
- 毎月返済額計算：元利均等返済方式で試算。
返済額 = 借入額 × { (金利/12) × (1+金利/12)^返済回数 } ÷ { (1+金利/12)^返済回数 -1 } - シート入力：借入額、金利、返済回数（日数）を入力し、関数で自動計算
- 結果：月額98,000円（概算）
息子には計算式の意味を簡単に説明し、「借金は長く払うほど利息が増える」ことを実感させました。
4. ステップ2：家賃収入モデルと空室リスク設定
家賃収入を年間で試算し、空室リスクを反映します。
- 満室時収入：80,000円×12ヶ月=960,000円
- 空室損失：960,000円×空室率10% = 96,000円
- 実質収入：960,000円−96,000円=864,000円
- 月平均収入：864,000円÷12ヶ月=72,000円
ミキゆん家では息子に「空室は長期旅行中の部屋」と例え、空室リスクを身近に感じさせました。
5. ステップ3：経費・維持費の見積りワーク
管理費や税金など、毎年かかるコストを算出します。
- 管理費・修繕積立金：月額10,000円→年間120,000円
- 固定資産税・都市計画税：年間70,000円（例示値）
- 保険料：年間20,000円
- その他経費：仲介手数料や修理費予備100,000円/年
合計経費：310,000円。息子には「経費も大切な出費だよ」と話し、一緒にリスト化しました。
6. ステップ4：キャッシュフロー表の作成
収入と支出をまとめ、CFを可視化します。
- 列見出し：「年」「収入」「経費」「ローン返済」「CF（収入−経費−返済）」
- 1年目〜20年目まで自動で計算式を設定
- CFがマイナスの年とプラスの年を色分け
- グラフ化して視覚的に把握（棒グラフ＋折れ線グラフ）
結果例：1年目CF=864,000−310,000−1,176,000=−622,000円、10年目以降はプラス転換。息子は「最初は赤字だけど、だんだん黒字になる！」と驚きました。
7. ステップ5：利回り計算と投資判断チャート
利回り（ROI）や自己資金比率を試算し、投資判断に役立てます。
- 表面利回り：満室収入÷購入価格×100=960,000円÷25,000,000円×100=3.84%
- 実質利回り：実質収入−経費÷購入価格×100= (864,000−310,000)÷25,000,000×100=2.18%
- 自己資金比率：頭金500万円÷購入価格×100=20%
- 投資判断：実質利回り2%以上を基準とし、シミュレーション結果から判断
ミキゆん家では表面・実質利回りの違いをグラフで比較し、実質利回り重視の投資判断を学びました。
8. 応用編：節税効果と出口戦略シミュレーション
減価償却や譲渡益税など、税金面と売却シナリオを検討します。
- 減価償却費：建物価格2,000万円を22年償却→年間約909,000円
- 課税所得軽減：経費に減価償却を加え、所得税・住民税を節税
- 出口戦略：10年後の売却想定価格2,200万円、譲渡益税20%を考慮
- 売却CF：売却益－税金＋残債シミュレーション
息子には「減価償却は毎年価値を少しずつ下げる仕組み」と模型を使って説明し、イメージを定着させました。
9. 成功事例：ミキゆん家シミュレーションレポート
- 購入価格：2,500万円、頭金500万円、借入2,000万円
- 表面利回り：3.84%、実質利回り：2.18%
- キャッシュフロー：1～9年目赤字、10年目以降黒字化
- 減価償却節税：年間909,000円×23%税率=209,070円節税効果
- 10年後売却CF：譲渡益1,000万円×0.8＋黒字累計＝約8,000万円
親子で「長期保有＋節税メリット＋出口戦略」が投資成功の鍵とまとめました。
10. Q&A：よくある疑問と解決策
- Q1. 赤字期間が長くて不安…
- A1. 資金計画に余裕を持ち、赤字リスクを補う貯金口座を併用しましょう。
- Q2. 節税効果は難しそう…
- A2. 会計ソフトや税理士に相談。親子で基礎知識をゲーム感覚で学ぶのがおすすめ。
- Q3. 子どもに説明するコツは？
- A3. 実際の家賃袋や模型を使い、数字を具体化して視覚的に教えましょう。
11. まとめと次のステップ
〈不動産投資シミュレーション入門〉ワークショップを通じ、親子で購入費用、ローン返済、家賃収入、経費、キャッシュフロー、利回り、節税、出口戦略まで一連を体験しました。準備→試算→分析→判断のサイクルを回し、金融リテラシーと長期視点を同時に育成。ぜひご家庭で不動産投資シミュレーションに挑戦し、楽しく学びながら将来の資産運用力を高めてください！
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